Cómo los inversores inmobiliarios usan una fundación de Panamá

Las carteras de propiedades internacionales crean dolores de cabeza sucesorios. Cada país tiene sus propias reglas de legítima forzosa, requisitos notariales y procedimientos de sucesión. Una fundación de interés privado de Panamá posee las sociedades holding o propiedades directamente, nombra beneficiarios en privado y transfiere patrimonio fuera del sistema público de sucesión testamentaria.

Constituimos fundaciones de Panamá para inversores inmobiliarios que quieren un vehículo de sucesión limpio, separación de activos y una jurisdicción que no grava la renta extranjera.

Por qué Panamá para bienes raíces

Panamá utiliza un sistema fiscal territorial. La renta extranjera no se grava localmente. Una fundación de interés privado no tiene accionistas, ni registro público de propietarios beneficiarios, y gobernanza flexible. Puede tener acciones en sociedades que poseen propiedades en Europa, Asia o las Américas.

Las fundaciones panameñas están regidas por la Ley 25 de 1995. No son trusts ni sociedades. Son entidades legales autónomas creadas para retener y gestionar activos para el beneficio de beneficiarios nombrados. Esto las hace útiles para familias transfronterizas de bienes raíces que quieren privacidad y continuidad.

Para bienes raíces, la fundación es típicamente la capa superior. Posee los SPVs que retienen las propiedades reales. Cuando el fundador muere, la fundación continúa existiendo y los activos protegidos se transfieren según las regulaciones privadas.

Estructura de tenencia de fundación

Una fundación de Panamá es creada por un fundador, gestionada por un consejo de fundación y operada para el beneficio de beneficiarios nombrados en regulaciones privadas. El fundador puede ser un individuo o una sociedad. El consejo generalmente tiene tres miembros. También puede nombrarse un protector para supervisar el consejo.

La fundación posee activos directamente o a través de filiales. Una estructura común: la fundación posee el 100 % de una sociedad holding de BVI, que posee SPVs de propiedad locales. Otra opción es que la fundación posea las acciones del SPV directamente.

La escritura fundacional es pública, pero las regulaciones que nombran a los beneficiarios y rigen las distribuciones son privadas. Esta separación es la característica central.

Mecánica de sucesión

Como una fundación no tiene accionistas, no hay acciones que sucedan testamentariamente. Los activos permanecen dentro de la fundación. Los beneficiarios y sus derechos se establecen en las regulaciones privadas.

Cuando el fundador fallece, el consejo de fundación continúa gestionando los activos según las regulaciones. Los beneficiarios pueden añadirse o eliminarse dentro del marco establecido en la creación. Las propiedades subyacentes no cambian de manos. Solo se actualiza la estructura de control.

Esto evita reglas de legítima forzosa en países de derecho civil y reduce el número de jurisdicciones donde debe abrirse una sucesión testamentaria.

CRS e impuestos

Las fundaciones panameñas son transparentes fiscalmente para renta extranjera. La fundación en sí no paga impuestos panameños sobre renta de alquiler o ganancias de capital ganadas fuera de Panamá. Sin embargo, los beneficiarios aún pueden tener obligaciones fiscales en sus países de residencia.

CRS y FATCA aplican a cuentas bancarias. Las instituciones financieras reportan titulares de cuentas a las autoridades fiscales de sus países de origen. Una fundación no elimina el reporte, pero puede simplificar la cadena de propiedad y proporcionar privacidad legal.

La estructuración adecuada requiere coordinación con asesores fiscales en el país de origen del fundador y en los países donde se ubican las propiedades.

Banca

Panamá tiene un sector bancario desarrollado con instituciones que entienden estructuras de fundaciones. Los bancos requieren la escritura fundacional, regulaciones, resoluciones del consejo, KYC de beneficiarios y narrativa de origen de patrimonio. Algunos inversores también usan bancos suizos o singapurenses que aceptan fundaciones panameñas como titulares de cuentas.

Presentamos a los clientes a bancos con experiencia en estructuras panameñas y patrimonio respaldado por bienes raíces.

Coste y plazos

Constitución de fundación: 2.000–4.000 USD. Tasa gubernamental anual: aproximadamente 400 USD. Tarifas anuales de agente registrado y consejo: 1.000–2.000 USD. Banca: 3–8 semanas. Constitución: 2–4 semanas.

Preguntas frecuentes

¿Puede una fundación ser propietaria directa de bienes raíces? Puede, pero la mayoría de inversores retienen propiedades a través de acciones de SPVs poseídas por la fundación.

¿Son privados los beneficiarios? Sí. Los beneficiarios son nombrados en las regulaciones privadas, no en la escritura pública.

¿Panamá grava la renta inmobiliaria extranjera? No. Panamá solo grava la renta de fuente panameña.

¿Aplica CRS? Sí, a cuentas bancarias y activos financieros. Se requiere reporte adecuado.

¿Fundación o sociedad de BVI? Use una fundación para sucesión y privacidad. Use una sociedad de BVI para simplicidad y velocidad.

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