Как инвесторы в недвижимость используют Panama Foundation

Международные портфели недвижимости создают probate-головные боли. У каждой страны свои правила forced heirship, нотариальные требования и estate-процедуры. Panama private interest foundation владеет холдинговыми компаниями или объектами напрямую, называет бенефициаров частно и передаёт богатство вне публичной probate-системы.

Мы настраиваем панамские фонды для инвесторов в недвижимость, которым нужен чистый succession vehicle, разделение активов и юрисдикция, не облагающая иностранный доход.

Почему Панама для недвижимости

Панама использует территориальную налоговую систему. Иностранный доход не облагается местно. Private interest foundation не имеет акционеров, нет публичного реестра бенефициарных владельцев, и гибкое governance. Он может владеть акциями компаний, владеющих недвижимостью в Европе, Азии или Америке.

Панамские фонды регулируются Law 25 of 1995. Это не трасты и не компании. Это автономные юридические лица, созданные для владения и управления активами на благо названных бенефициаров. Это делает их полезными для cross-border семей, владеющих недвижимостью, которым нужна приватность и преемственность.

Для недвижимости фонд обычно является верхним слоем. Он владеет SPV, которые держат реальные объекты. После смерти основателя фонд продолжает существовать, а защищённые активы передаются согласно частным регламентам.

Структура холдинга фонда

Панамский фонд создаётся основателем, управляется foundation council и действует на благо бенефициаров, названных в частных регламентах. Основатель может быть физлицом или компанией. Совет обычно состоит из трёх членов. Можно также назначить protector для надзора за советом.

Фонд владеет активами напрямую или через дочки. Распространённая структура: фонд владеет 100% БВИ-холдинговой компании, которая владеет локальными недвижимостными SPV. Другой вариант — фонд напрямую владеет акциями SPV недвижимости.

Foundation charter публична, но regulations, называющие бенефициаров и регулирующие распределения, частны. Это разделение — core feature.

Механика наследования

Поскольку у фонда нет акционеров, нет акций для probate. Активы остаются внутри фонда. Бенефициары и их права прописаны в частных регламентах.

Когда основатель умирает, foundation council продолжает управлять активами согласно regulations. Бенефициаров можно добавлять или удалять в рамках framework, установленного при создании. Нижележащие объекты не меняют рук. Обновляется только control structure.

Это избегает forced heirship rules в civil-law странах и сокращает число юрисдикций, где нужно открывать probate.

CRS и налоги

Панамские фонды tax-transparent для иностранного дохода. Сам фонд не платит панамский налог с арендного дохода или прироста капитала, полученного вне Панамы. Однако бенефициары могут иметь налоговые обязательства в своих странах резидентства.

CRS и FATCA применяются к банковским счетам. Финансовые учреждения отчитываются о держателях счетов их домашним налоговым органам. Фонд не устраняет отчётность, но может упростить цепочку собственности и обеспечить правовую приватность.

Правильная структуризация требует координации с налоговыми консультантами в домашней стране основателя и в странах, где находятся объекты.

Банкинг

У Панамы развитый банковский сектор с учреждениями, понимающими структуры фондов. Банки требуют charter, regulations, council resolutions, KYC на бенефициаров и source-of-wealth narrative. Некоторые инвесторы также используют швейцарские или сингапурские банки, принимающие панамские фонды как держателей счетов.

Мы знакомим клиентов с банками, имеющими опыт работы с панамскими структурами и недвижимостью.

Стоимость и сроки

Регистрация фонда: $2 000–$4 000. Ежегодный government fee: примерно $400. Ежегодные registered agent и council fees: $1 000–$2 000. Банкинг: 3–8 недель. Регистрация: 2–4 недели.

FAQ

Может ли фонд владеть недвижимостью напрямую? Может, но большинство инвесторов держит недвижимость через акции SPV, владельцем которых является фонд.

Приватны ли бенефициары? Да. Бенефициары названы в частных regulations, а не в публичной charter.

Облагает ли Панама иностранный доход от недвижимости? Нет. Панама облагает только Panama-source income.

Применяется ли CRS? Да, к банковским счетам и финансовым активам. Требуется правильная отчётность.

Фонд или БВИ-компания? Фонд для наследования и приватности. БВИ-компания для простоты и скорости.

Internal links: company incorporation, panama, pricing