Comment les investisseurs immobiliers utilisent une LLC du Delaware pour les biens américains

Acheter des biens immobiliers américains en nom propre vous expose à deux problèmes à la fois. Un locataire ou un contractant peut vous poursuivre personnellement. Et à votre décès, le gouvernement américain peut imposer un impôt sur les successions sur la valeur du bien au-delà d'une petite exonération. Une LLC du Delaware sépare le bien de votre bilan personnel et rend les transferts beaucoup plus simples.

Nous constituons des LLC du Delaware pour les investisseurs immobiliers étrangers qui ont besoin d'un véhicule américain propre pour les biens locatifs, les flips et les actifs commerciaux.

Pourquoi une LLC du Delaware pour les biens américains ?

Le Delaware est la juridiction américaine la plus reconnue pour le droit des sociétés et des LLC. Sa Cour de la Chancellerie rend des décisions prévisibles. Les membres d'une LLC bénéficient d'une responsabilité limitée, d'une gouvernance flexible et d'une imputation transparente. Une LLC du Delaware peut détenir le titre d'un bien immobilier dans n'importe quel État américain, pas seulement au Delaware.

Les investisseurs étrangers aiment le Delaware car il n'y a pas d'impôt sur le revenu de l'État sur les revenus locatifs hors État, pas de divulgation publique des noms des membres et un processus de dépôt rapide. La LLC peut être détenue par des particuliers, des sociétés étrangères ou un trust non américain.

Pour un bien locatif unique ou un portefeuille, la LLC est le véhicule standard. Elle signe les baux, perçoit les loyers, paie les contractants et contracte des dettes. Vous restez derrière le mur sociétaire.

Structure de la LLC

Une LLC du Delaware est détenue par des membres et gérée par les membres ou des gérants désignés. Nous constituons généralement des LLC gérées par les membres pour les investisseurs individuels et des LLC gérées par un gérant lorsqu'un opérateur professionnel gère l'actif.

Une LLC immobilière remplit quatre fonctions pratiques :

• Bouclier de responsabilité : Vos actifs personnels sont protégés des réclamations liées au bien, au locataire ou au contractant.
• Entité contractuelle : La LLC signe les baux, embauche des gestionnaires immobiliers et emprunte en son propre nom.
• Facilité de transfert : Les participations des membres peuvent se transférer plus facilement que les titres de propriété, qui nécessitent souvent des étapes notariales et d'enregistrement foncier.
• Confidentialité : Le Delaware ne répertorie pas les noms des membres dans les registres publics.

Le contrat d'exploitation est le document clé. Il définit les pourcentages de propriété, les apports en capital, les répartitions des bénéfices, les règles de prise de décision et les mécanismes de sortie. Un contrat bien rédigé évite les litiges lorsque les partenaires se trouvent dans différents pays.

La LLC doit avoir un agent enregistré au Delaware. Nous fournissons cela. Elle doit également déposer un rapport annuel et payer l'impôt de franchise annuel, qui est actuellement de 300 $ par an pour la plupart des LLC.

Fiscalité américaine et retenues à la source

Une LLC du Delaware à un seul membre est ignorée pour les fins fiscales américaines par défaut. Le revenu locatif est transmis au propriétaire. Une LLC à plusieurs membres est imposée comme un partenariat sauf élection contraire.

Les propriétaires non américains sont confrontés à la retenue FIRPTA lorsqu'ils vendent des intérêts immobiliers américains. Le taux de retenue par défaut est de 15 % du prix de vente brut. Il peut être réduit avec un certificat de retenue de l'IRS si l'impôt dû réel est plus faible.

Le revenu locatif est imposé aux États-Unis sur une base nette. Vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires, les frais de gestion immobilière, les réparations, l'amortissement et autres dépenses. Un propriétaire étranger doit déposer une déclaration d'impôt américaine et peut avoir besoin d'un numéro d'identification fiscal individuel américain.

Planification successorale

Le grand avantage pour les investisseurs non américains est l'impôt sur les successions. Les actifs situés aux États-Unis détenus directement par un non-résident sont soumis à l'impôt américain sur les successions sur les valeurs au-delà d'une exonération de 60 000 $. Une participation de LLC correctement structurée peut être traitée comme un bien meuble incorporel avec un situs hors des États-Unis, selon la structure et la position conventionnelle.

Ce n'est pas un domaine à faire soi-même. Nous coordonnons avec un conseiller fiscal américain pour nous assurer que la propriété de la LLC est structurée de manière à minimiser l'exposition successorale tout en restant défendable face à l'IRS.

Banque

Une LLC du Delaware peut ouvrir un compte Mercury, Relay ou une banque américaine traditionnelle. Vous avez besoin d'un EIN, d'une adresse américaine et d'un objectif commercial clair. Pour les propriétaires étrangers sans SSN, l'EIN est obtenu par télécopie papier. Nous gérons cela dans le cadre du package.

Le compte américain reçoit les loyers, paie les gestionnaires immobiliers et couvre l'entretien. Il crée également un enregistrement financier clair pour les déclarations fiscales américaines.

Coût et délai

Constitution d'une LLC du Delaware : 1 500–2 500 $. EIN par papier : 4–6 semaines. Compte bancaire : 2–6 semaines. Impôt de franchise annuel du Delaware : 300 $. La conformité fiscale américaine est distincte et coûte généralement 1 500–4 000 $ par an.

FAQ

Un étranger peut-il détenir une LLC du Delaware ? Oui. Il n'y a aucune exigence de citoyenneté ou de résidence américaine.

Ai-je besoin d'une adresse américaine ? Une adresse d'agent enregistré au Delaware est requise. Nous fournissons cela.

Une LLC du Delaware paie-t-elle des impôts américains sur les revenus étrangers ? Généralement non, si les revenus proviennent de biens immobiliers américains et sont correctement déclarés.

Qu'est-ce que le FIRPTA ? Un impôt américain à la source sur les ventes d'intérêts immobiliers par des vendeurs étrangers.

Devrais-je utiliser le Wyoming ou le Delaware ? Le Wyoming est moins cher et plus privé. Le Delaware est meilleur si vous prévoyez de croître, d'avoir plusieurs investisseurs ou un financement américain éventuel.

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