Comment les investisseurs immobiliers utilisent une société BVI comme véhicule de détention

Vous avez construit un portefeuille immobilier à travers deux ou trois pays. Peut-être un appartement à Londres, un bien locatif à Dubaï et un terrain à aménager au Portugal. Détenir chaque actif en nom propre expose l'ensemble à un seul procès, un seul divorce ou une seule procédure successorale. Une société BVI au-dessus de vos SPV locaux crée une couche juridique propre que le reste du monde comprend déjà.

Nous constituons des sociétés holding BVI pour les investisseurs immobiliers qui souhaitent isoler les propriétés, simplifier le reporting et rendre le portefeuille plus facile à financer ou à vendre.

Pourquoi les BVI fonctionnent pour l'immobilier

Les BVI n'imposent pas d'impôt sur les sociétés, pas d'impôt sur les plus-values, pas de retenue à la source et pas d'obligation d'audit pour la plupart des sociétés. Elles appliquent la common law anglaise. Les transferts d'actions sont privés et rapides. Une société BVI peut détenir des actions dans des SPV immobiliers locaux, détenir des comptes d'investissement et signer des documents de financement avec des prêteurs internationaux.

Pour l'immobilier, le véhicule BVI est généralement la couche de détention, pas le propriétaire direct du bien. Chaque bien se trouve dans un véhicule à vocation spéciale local — une UK Ltd, une SL espagnole, une société en zone franche des EAU — et la société mère BVI détient les actions de ces SPV. La responsabilité reste à l'intérieur de chaque propriété. Le portefeuille est contrôlé depuis un seul endroit.

Structure en cascade de SPV

Une cascade typique ressemble à ceci : la société holding BVI détient 100 % du SPV immobilier A, du SPV immobilier B et du SPV immobilier C. Chaque SPV détient un actif, son propre prêt hypothécaire et ses propres contrats de location. Si une propriété fait faillite, les autres sont protégées.

La couche BVI gère les flux de trésorerie du groupe. Elle reçoit des dividendes ou des distributions des SPV, paie les dépenses de groupe et distribue les bénéfices aux propriétaires ultimes. Lorsque vous vendez une propriété, vous vendez les actions du SPV. Dans de nombreux cas, c'est plus rapide et moins cher que de transférer le bien immobilier lui-même.

Cette structure simplifie également le financement. Les prêteurs voient un organigramme de groupe clair, une propriété consolidée et une juridiction qu'ils reconnaissent. Certaines banques préfèrent prêter à une société holding BVI avec une nantissement sur les actions des SPV sous-jacents.

Financement et sorties

Une société holding BVI peut émettre des actions pour faire entrer un partenaire ou lever du capital sans toucher aux titres de propriété de chaque bien. Elle peut également détenir une trésorerie de groupe, payer des frais de gestion et percevoir des intérêts sur les prêts des actionnaires.

Lors d'une sortie, vous pouvez vendre l'ensemble du portefeuille en transférant les actions BVI, ou vendre un bien en cédant le SPV concerné. Les acheteurs aiment cela car ils obtiennent un package sociétaire propre au lieu d'un transfert d'actifs complexe. La due diligence est plus rapide. Les droits de timbre sont souvent plus faibles.

Fiscalité et CRS

Les BVI n'imposent pas de taxe sur les revenus étrangers, les plus-values ou les dividendes reçus des SPV immobiliers. Elles ne taxent pas non plus les distributions aux actionnaires. Cela ne signifie pas que la structure est exonérée d'impôt partout. Le SPV local paie toujours la taxe foncière, l'impôt sur le revenu locatif et l'impôt sur les plus-values dans la juridiction où se situe l'actif.

Le CRS et la FATCA s'appliquent toujours. Les banques échangent des informations avec les pays de résidence des titulaires de compte. Une structure BVI offre une confidentialité juridique et une séparation des actifs dans un cadre conforme. Elle n'élimine pas le reporting.

Une société holding pure a des exigences de substance économique réduites, mais elle doit toujours détenir des participations en capital, recevoir des dividendes et respecter les obligations légales. Si la société BVI fournit également une gestion immobilière, du financement ou des services de développement, davantage de substance peut être nécessaire.

Banque

Les banques privées suisses, singapouriennes et hongkongaises ouvrent des comptes pour les sociétés holding BVI avec une documentation appropriée. Le dossier comprend le certificat d'incorporation, le registre des administrateurs et actionnaires, la déclaration de propriété effective, le récit de l'origine des fonds et un résumé du portefeuille.

Nous présentons les investisseurs immobiliers à des banques qui comprennent les structures BVI et sont à l'aise avec un patrimoine adossé à l'immobilier.

Coût et délai

Constitution : 1 500–2 500 $. Entretien annuel : 1 000–1 500 $. Ouverture de compte bancaire : 3–8 semaines. Constitution : 3–7 jours ouvrables.

FAQ

Une société BVI peut-elle détenir un bien immobilier directement ? Elle le peut, mais la plupart des investisseurs utilisent des SPV locaux sous une société mère BVI.

Les BVI taxent-elles les revenus locatifs ? Non, si les revenus sont gagnés hors des BVI par le biais de SPV sous-jacents.

Ai-je besoin d'un administrateur local ? Non. Un seul administrateur de toute nationalité est autorisé.

Mon pays de résidence fiscale taxera-t-il la société BVI ? Cela dépend de la résidence, des règles CFC et de la substance. Nous coordonnons avec votre conseiller fiscal.

BVI ou Delaware pour la détention immobilière ? BVI est généralement plus simple et moins cher pour un portefeuille mondial. Delaware est meilleur pour l'immobilier axé sur les États-Unis.

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